明日大嶼 為誰而建

星期三,特首林鄭月娥提出其任內的第二份《施政報告》,當中最為人爭議的便是「明日大嶼」計畫。

由土地大辯論開始,不少人便質疑是假諮詢,只是為政府屬意的選項加上民意支持的外衣。政府曾聲言沒有預設立場,可是在諮詢的中期,林鄭月娥便表示個人支持填海,亦聲稱是政府一直推動的方案之一。當時有報道便指出,林鄭已有其土地議程,曾向土地專責小組表示不論諮詢結果如何,「要做的一定會做」。為配合政府的填海計畫議程,不少親政府的智庫更粉墨登場,製造輿論,指出東大嶼填海一千一百公頃並不足夠,需要二千二百公頃才能滿足發展云云。

耗資萬億公帑在所不惜

結果,未待十二月的諮詢結果出爐,「東大嶼都會」計畫化身為「明日大嶼」,而「公私營合作」計畫變身為「土地共享先導計畫」,雙雙在今年《施政報告》中現身。同時,政府更順應「民意」,在一千一百至二千二百公頃中間落墨,落實填海一千七百公頃。

香港快成為公屋城市嗎?

文: 工黨主席 郭永健

八月初,民主思路召集人及行政會議成員湯家驊批評社會過度集中討論如何增建公屋,缺乏宏觀視野,更稱「無人想將香港打造為公屋城市」。數月前,擁有粉嶺高球場會籍的他亦在報章撰文,指出把佔地172公頃的粉嶺高爾場與劏房戶的住屋需要對立起來,是「打倒富人專利」及「民粹主義者的操作」。

諷刺地,無論是填海造地抑或房屋政策上,湯家驊、特首林鄭月娥、官商巨賈以之為師的新加坡,卻是名乎其實的「公屋城市」,組屋佔住宅總數73%,佔80%住戶數目。反觀香港,只有44%為公屋、居屋或夾屋單位,而住戶的比例則為45.6%,兩者均與新加坡有3成的距離。

同時,在2018年6月底,有近27萬宗公屋申請,當中15萬宗為一般申請,而一般申請者的平均輪候時間為5.3年。公屋上樓無期,伴隨的劏房問題亦日益嚴重,9萬個劏房戶、20萬個劏房住客,包括4萬名兒童。5年以上屈居劏房等候上樓,便是該4萬名兒童的童年生活,影響他們學業以至人生發展。一個稍有同情心的人,亦不會如湯家驊說出「無人想將香港打造為公屋城市」等輕蔑的說話。

房策新措施力度不足 重施故技效用成疑

行政會議特別會議上周四通過多項樓市措施,包括將私樓用地改作資助房屋發展、資助房屋定價與市價脫鈎及推出空置稅。政府多招齊發,看似對症下藥,但力度又是否足夠?

首先,面對公屋居屋供應量大幅落後,甚至低於同期私樓供應量,政府把私樓用地改作資助房屋發展,只能說是實事求是。而表面看來,用9幅原私樓土地改作資助房屋發展,可供應一萬個公營單位,算是比較大的舉動。可是計算未來公營房屋供應量,便會發現上述措施未能即時追上《長遠房屋策略》的公屋居屋供應目標,亦未有提升公私營比例目標。

原先未來5年的私樓預計落成量為10萬個單位,而公屋及居屋的供應量亦為10萬個單位。加上過往3年落成的約4萬個私樓單位及4萬個公屋居屋單位,長遠房屋策略10年計劃中的首8年,有約14萬個公屋居屋及14萬個私樓單位供應,公私營比例為50:50。

現時政府把1萬個單位調撥作資助房屋,亦只是把公私營比例輕微改為53:47,不及長策 60:40目標。此外,未來增加1萬個資助房屋單位供應後,10年計劃中首8年的公屋及居屋落成量仍然落後7萬個單位,與同期目標相差三成多。

第二,政府所謂把資助房屋定價與市價脫鈎,實際上只是提高居屋折扣率,過往例子比比皆是,並非新事物。以旺角富榮花園第一批發售的單位為例,便訂於市價的48%至51%;香港仔南濤閣更有單位首次定價為市價45%。有論者認為,增加折扣率將會令居屋業主可能永遠無能力補差價,變相只有居住權而無實質擁有權。以上論點昧於事實:居屋補價只是適用於業主出租或在公開市場出售單位,而在綠表及白表居屋第二市場出售則沒有補價的需要。在「白居二」恒常化後,居屋第二市場擴大,居屋業主更容易轉售單位,而賺取的差價往往更高於在公開市場發售。另外,現時居屋資產及入息限額根據家庭負擔私樓的能力而定,參考10年樓齡的新界及擴展市區、實用面積40平方米的私樓所需的首期及供款額而定,與居屋售價無關,故此不應下調資產入息限額,反而應興建更多居屋滿足需求。

第三,一手樓空置稅雖然向空置超過一年的一手樓單位徵收差餉率提高至應課差餉租值200%,約相等於樓價5%,但仍可能低於樓價在該段期間的升幅,造成發展商繼續持貨惜售。加上應課差餉租值估價及生效時間相差半年,而發展商在獲發入伙紙達12個月才每年申報,即空置稅徵收時的估價滯後了半年至一年。以私人住宅A類單位(即實用面積小於40平方米)為例,今年4月的售價指數便較半年前上升了9.2%,較一年前上升了13.4%,可見樓價升幅足以抵消空置稅款項。

應把更多私樓地轉為資助房屋地

總結而言,政府上述政策力度不足,只能短暫紓緩樓市升幅,不足以遏止樓價。而在居屋及公屋數量仍然在追落後之下,中層以及基層家庭上樓安居仍然遙不可及。政府要維持長遠房屋策略定下的公屋居屋供應目標,便應把更多私樓用地轉換為居屋及公屋用地,讓中層及基層市民安居樂業。

作者是工黨主席

原文刊登於7月3日明報

私樓用地興建居屋公屋 追趕落後的長策目標

文:工黨主席 郭永健

政府於2014年12月發表長遠房屋策略,訂下每年平均供應兩萬個公屋單位及八千個居屋單位的目標。可是從訂立目標至今,政府從來未能達成以上的目標,而未來五年的預計供應量亦未能達標。未來五年,公屋及居屋每年只有一萬二千個及五千個單位,即是十年目標中的首八年,政府只能提供十四萬四千個公屋及居屋單位,公屋及居屋落後近四萬六千個及三萬四千個單位,與目標相差三成半。因此,如果寄望政府能在最後兩年,達到每年平均目標及追回落後數量,即每年提供約四萬三千個公屋及約二萬五千個居屋單位,無疑是不切實際。

收回地產商囤積土地 符公眾利益

最近社會不少聲音要求以《收回土地條例》(下稱《條例》)收回地產商的囤積土地,可是行政長官林鄭月娥卻表示,動輒使用《條例》,可能會面臨漫長的司法覆核程序,導致土地無法釋放。土地供應專責小組主席黃遠輝則認同行政長官的說法,並指出如果社會普遍認同公私營合作可能更具效益,由獨立架構制定一套公平、公開及透明的機制,已可釋除公眾對官商勾結的疑慮。

可是,政府動用《條例》是否便會帶來如此大的爭議?由一九九七年七月一日至二○一七年十二月三十一日,政府便曾為一百五十四個公共工程項目及市區重建局的項目引用《條例》收回私人土地,當中十三個是公營房屋發展、五十五個是市區重建局的項目、兩個項目涉及新市鎮發展,其他包括興建排水渠、進行修復河道工程和水務工程、興建學校、街市、康樂設施和安老院及鄉村遷置等。

動用《條例》不罕見

從以上數字可見,政府動用《條例》並不罕見,並且是土地發展的最強武器。同時,《條例》帶來的司法爭議是否有非常巨大?過去二十年來,有關的司法覆核的個案只有八宗,且全部未能成功。

雖然反對者指出私有財產權是《基本法》保障的權利,引用公權徵收私人土地必須小心行事。基本法第一○五條下:「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。企業所有權和外來投資均受法律保護。」

條文中的「依法徵用私人和財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利」,當中的實行法例便是《條例》,訂明了政府收地的權利及補償的義務。根據條例第3條:「每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據本條例命令收回該土地。」

此外,條例第九條亦訂明:「除本條例條文另有規定外,不得因根據本條例進行的收地導致任何人蒙受損失或損害而對政府或任何其他人採取任何法律行動或進行任何訴訟。」因此,過往的司法爭議主要為補償金額的爭議,而非政府有否權力收回土地的爭議。

加強清理違泊的共享單車

郭永健委員的意見及提問如下:

(i)運輸署建議援引《條例》,在大埔區近港鐵大埔墟站的行人隧道或太湖花園及太和社區中心附近的行人隧道採取清理行動。他詢問署方會否定期檢討執法地點,以及會否擴展執法範圍。

(ii)香港法例第228章《簡易程序治罪條例》與第28章《土地(雜項條文)條例》所針對的對象有何不同?相關部門如何決定應援引哪條條例以作檢控?(例如在港鐵大埔墟站發現有單車違泊,相關部門會援引哪條條例作出檢控?)

(iii)不同營運商在區內開展“共享單車”業務,而且單車數量不少,阻 礙居民出入。他認為相關部門只援引《條例》清理區內個別地點的 違泊單車未必湊效,詢問當局會否考慮把援引《條例》的適用範圍擴展至整個大埔。

-2018年5月9日大埔區議會環境、房屋及工程委員會2018年第三次會議記錄

繞過立法會放生違規骨灰龕 違反程序公義

文:工黨主席 郭永健

去年五月立法會通過《私營骨灰安置所條例》,社會大眾均希望法例能夠改變現在違規骨灰龕滋擾的情況。可以,在同年十一月二十二日,政府宣布為顧及社會整 體利益,行政長官會同行政會議已通過兩項政策措施,豁免補地價和交通影響評估,令到所有受違規骨灰龕問題滋擾的居民非常憤怒。

政府這兩個「鬆張」的安排,明顥是自打嘴巴。因為過往很多城規會的申請就是因為土地用途及交通影響評估不能過關,但今日政府就屈從現實,就認為有很多消費者買了違規骨灰龕龕位,所以已經是既成事實。可是,但不要忘記違規骨灰龕的營辦商賺了數以千萬計的金錢,為何政府現在要全面放生他們呢?

政府或者認為違規骨灰龕的問題告一段落,社會應該向前看。但是政府豁免地價的安排會助長其他違規行業。今天政府放生骨灰龕,難保政府下次不會同樣放生其他違規行業,可能同樣藉長時間違規而賺盡金錢,不斷影響居民的生活。這樣對整個香港社會的政策制定做成一個非常不良的影響。

故此,在介乎全面豁免地價及要求營辦商為過往負責,包括利用綠化帶、霸佔官地、違反地契土地等之間,政府應該要求他們交回部份過往獲取的利潤出來。

第二點,關於交通影響評估。政府認為只有春秋二祭只有約兩星期的時間,對居民影響非常微不足道。但是,政府官員有沒有現場視察?以大埔馬窩忠和精舍為例,附近的新峰花園及馬窩村居民只有雙線雙程的馬窩路及其迴旋處作為道路,每逢春秋二祭都係非常擠塞,甚至有用來」接送市民拜祭的大旅遊巴士停泊。過往多年,附近的居民都感到苦不堪言。

過往,我曾向居民表示立法會盡快通過骨灰龕條例後,便可以有法可依、有法可執。但現在政府二話不說,放生違規骨灰龕,便把居民多年來的期望完全落空。當初政府在立法會審議通過法例時不交待有關安排,後來才以行政手段推行,明顯是繞過立法會,並且失信於民!

總結而言,放生違規骨灰龕的決定繞過甚至暪騙立法會,明顯違反程序公義。現代民主社會並不能容忍「先違法、後放生」及「先通過法例,後改變政策」的情況發生!

PLA sites ‘must be an option’ in land search

Labour Party chairman says ratio of four army personnel to a hectare of land unacceptable

The barracks of the People’s Liberation Army garrison in the city must be considered as an option for land needs in space-starved Hong Kong, the Labour Partysaid yesterday, adding that the premises were underused.

The party cited official figures showing about four PLA members shared one hectare of military land, compared with the overall population density of 67 people per hectare.

“This is unacceptable,” Labour Party chairman Steven Kwok Wing-kin said during a rally in Kowloon Tong outside one of the PLA’s 19 barracks. “It’s such a waste of resources.”

The call by the party came ahead of a public consultation – expected to kick off on Thursday – in which Hongkongers would be invited to choose from a list of 18 options to source more land.

Authorities have predicted a shortage of at least 1,200 hectares of land to meet housing needs and economic development in the next three decades. The consultation will be conducted by the Task Force on Land Supply.

The task force originally planned to include the suggestion of using the city’s 2,700 hectares of military land, but that was eventually dropped from the list of options drawn up for public consultation. The government had made clear that all military sites were for defence purposes.

Kwok challenged this, citing a 2011 study by the Legislative Council Secretariat. He said there were about 10,000 PLA personnel in the city, meaning four members shared one hectare.

He said citizens living near the barracks, especially those in areas such as Kowloon Tong and Tsim Sha Tsui, had often told the party they saw minimum activity and few people in the barracks.

Kwok said authorities refused to disclose more details about the usage of barracks, making it hard for the public to judge whether its claim that no military site was being left idle was true. He said the party would continue to push for more details, and would also start a petition soon for the cause.

Some of the 18 options in the consultation include reclamation, developing country parks, making more efficient use of degraded farmland, tapping private developers’ land banks in the New Territories and building residential blocks above the Kwai Tsing Container Terminal.

資料來源:
南華早報 | 2018-04-22 報章 | EDT4 | EDT | By Shirley Zhaoshirley.zhao@scmp.com PLA sites ‘must be an option’ in land search

政黨請願 促軍事用地列土供選項

【本報訊】土地供應專責小組本周四(26日)將提出十八個土地供應選項作公眾諮詢。有政黨昨到九龍東軍營請願,要求政府重新將軍事用地列入土地供應選項,妥善利用土地資源。

有政黨昨到九龍東軍營請願。(林希孺攝)

工黨一行約十人昨手持公屋模型道具及「政府假諮詢,土地真浪費」等標語到場,警方嚴陣以待,在場有逾十名警員及泊有三輛警車,又以軍營門口有車出入為由,不讓請願人士接近門口。

工黨主席郭永健指出,現時全港有十九幅由中國人民解放軍駐香港部隊管理及使用的軍事用地,而土地供應專責小組主席黃遠輝曾引述政府指軍事用地均無閒置情況,故小組認為毋須作選項討論,亦不會納入公眾諮詢。

郭指出,軍事用地佔地約二千七百公頃,而駐港人員約一萬人。他推算即平均一公頃土地就僅供四位駐港軍人使用,但劏房住戶人均居住面積連七十呎都未必有。而據他觀察,軍營內人流甚少,他形容目前情況為「軍營曬太陽、基層住劏房」,因此要求政府重新檢視軍事用地。

多位處市區 可減發展成本

郭續指,將軍事用地轉為住宅發展早有先例,例如采頤花園前身便是彩虹軍營,加上不少軍事用地位於市區,如中環軍營,槍會山軍營及九龍東軍營等,已有完善交通及社區配套。他指若能於該等用地發展公營房屋,料可減輕發展成本。

資料來源:
東方日報 | 2018-04-22 報章 | A02 | 港聞 政黨請願 促軍事用地列土供選項

工黨軍營外示威促收地建屋

【本報訊】由土地供應專責小組舉行為期5個月的公眾諮詢,將會於本周四(26日)展開,這場「土地大辯論」將會提供18個土地選項,但早前曾納入小組討論的「軍事用地」最終被剔走。工黨成員昨日去到解放軍駐港部隊位於九龍塘的九龍東軍營外示威,要求政府檢討現行軍事用地的使用情況。

黃遠輝:房屋短缺或持續10年

軍事用地曾被小組在會議中視為土地選項之一,最終政府指軍營並非置閒用地而剔除。工黨主席郭永健指出,現時香港有19幅軍事用地,共佔地2,700多公頃,「家有好多軍營都喺市區,駐軍人員只有1萬個左右,但無數嘅基層市民正係面對緊逼切嘅房屋問題」。

郭又指,軍營被改建為房屋用途有先例,「家新蒲崗嘅采頤花園,當年都係彩虹軍營」,他希望政府可收回軍營發展,以紓緩現今的房屋問題。

土地供應專責小組主席黃遠輝昨接受香港電台訪問時指出,公眾諮詢將會以設展覽區、公眾諮詢會、隨機抽樣電話訪問、會見政黨和專業團體等形式進行,他指房屋問題未能夠即時解決,「家嘅短缺一路要去到2028、2029先見到紓緩,呢個係我哋唔願見到嘅現實」,並指最後的建議報告會建基於公眾意見而撰寫,「小組冇前設,亦都相信政府唔會唔跟公眾意見」。郭永健就透露,於土地大辯論期間,工黨會繼續向政府表達訴求,「會去埋立法會層面,用一切嘅方法」。

資料來源:蘋果日報 | 2018-04-22 報章 | A04 | 要聞 工黨軍營外示威促收地建屋