先旨聲明，我反對明日大嶼計劃，認為收回閒置軍營、地產商囤積及不能復修的農地和粉嶺高球場，是更為可取的方法。可是對於明日大嶼計劃，我認為我們應抽絲剝繭分析，才能更有力地駁斥政府論點。
就「明日大嶼規劃及工程」的成本和收益，政府文件以測量師學會的估算為理據，假設平均土地價值每平方呎1萬至1.2萬元，私樓住宅賣地收益可高達6300億至7560億元，加上商業發展土地收益3440億至3870億元，將有約萬億元收入，足以應付政府估計的總工程造價6240億元。表面看來，賣地給地產商似乎無可避免，否則財務上工程的支出無法回本。可是，地產商發展了私樓後，又能否如地產界所言，增加私樓供應後令樓價下降，港人從此安居樂業？相信很少港人會如此天真。
明日大嶼私樓全改建居屋 仍可應付支出
既然私樓價格難以負擔，往後的二手市場流轉，亦未能聚焦解決住屋需要。因此有不少意見指出，政府應大幅提升公屋／居屋的比例。如果進取地設想，把所有私樓用地改為興建資助房屋，又能否應付工程成本？
根據測量師學會估算的假設，私樓單位面積為75平方米，而公屋／居屋的則為50平方米，如果把私樓單位轉換為居屋單位，則可大增單位數目。採取估算單位數量的中間數計算，便由61,500個私樓單位，改變為92,250個居屋單位。以預計今年5月推出的將軍澳雍明苑的平均呎價7509元計算，假設實用率為八成，50平方米（538平方呎）的單位，每個售價為323萬元。以今年度居屋每個單位平均成本82萬元計算，減去成本後，每個單位政府淨收益為241萬元。原有的預計43,050個居屋單位，加上私樓轉為居屋的92,250個單位，合共有135,300個單位，總淨收益為2226億元。連同商業發展土地收益3440億元，可應付工程造價6240億元。
當然，以上計算尚未包括樓價下滑、工程超支等情况。但上述計算旨在指出，現有明日大嶼的發展模式不能解決房屋問題，而是繼續地產霸權，政府及發展商合謀，瓜分土地發展收益。政府得到每呎過萬元的地價收入，而發展商得到可觀的賣樓利潤。相反，由政府提供資助房屋，不單財務上能夠應付工程造價，更能完完全全惠及有住屋需要的市民。居屋白表申請人的入息上限，已涵蓋八成的住戶數目，而大量增加居屋數目，亦能夠遏止私樓樓價。
總結而言，林鄭月娥及政府官員以基層住屋需要為理由，推行大面積填海，但實際上卻未有以大部分港人的住屋需要為重。明日大嶼延續的只是地產霸權及進一步的中港融合。
2019年4月3日 刊登於明報