郭永健
29/10/2010
樓價高企之下，不少市民以及學者都呼籲政府復建居屋。但是，部份學者甚至議員對復建居屋甚有保留，而論點之中最為人熟悉及困惑的，就是買樓乃投資行為，政府沒有理由要資助市民買樓。
對於大部人來說，居屋計劃對他們的印象就是政府建屋後以折扣出售給合資格的市民，故此不少人認為此乃資助市民置業投資。但是，他們卻忘記了居屋住戶當要變賣居屋的時候，他們要補回折扣差額予房委會方可出售。就個特點是整個居屋政策的關鍵。
居屋乃住戶及房委會共同持有業權
當我們在購買私人樓宇的時候，我們需要付出百份百的樓價（當然可以使用按揭借錢），到賣出時，我們可以獲取百份百的金錢回報。對於居屋的住戶來說，他們付出部份，比方
說七成的市價「購買」居屋，但同樣他們在「賣出」居屋的時候，他們最後亦只獲得樓價七成的金錢，其餘三成則需繳付給房委會。換個角度來看，居屋住戶所擁有的是物業七成的業權，房委會則有三成業權，故購買及變賣時，所付及所得的金錢均以七三分賬。
香港城市大學公共及社會行政學系助理教授葉毅明指出「居屋出售的折扣其實是房屋委員會擁有居屋業主的部分業權的比率；就像兩個朋友以平均比例合資購買物業，將來出售時，各人也得按原來的業權比例瓜分賣樓所得。」1
居屋作為租金補貼的模式
雖然居屋住戶只得七成業權，但他們卻可以在居住期間免繳其餘三成租金多房委會，故他們實際所得的津貼是三成的市值租金。因而，我們可說居屋計劃等於租金津貼計劃。
明白上述道理，我們便知道所謂居屋資助市民「買樓」，以致投資這個說法實在站不住腳。市民真金白銀用自己金錢購入七成業權，賣出後亦沒有多佔便宜。我們真正要探討的是：
第一，政府應否給予不符公屋資格而無力買私樓這個階層的市民租金補貼；
第二，居屋的補貼模式是否合適。
復建居屋的應然性及政策上的優越性
關於第一點，假如我們認同要幫助公屋居民，給予他們逾七成的租金，為何我們便對於僅過限額，以單身人士計算即七千四百四十元以上的人不予任何補貼？當然，我們不能無限類推至年薪過百萬的人士都應給予補貼。但從過往二十多年來的房屋計劃來看以及政府的置安心計劃來看，社會認同月入低於二萬三千元的單身人士可得到政府的幫助。
關於第二點，以居屋為補貼較單純派錢予市民租賃私樓為佳。從經濟學來看，任何的補貼都會由需求的彈性來決定買方及賣方所得的補貼，即部份業主會從中獲益。然而，居屋是由住戶及房委會共同作為「業主」，以及隱含的租金價值已在購買時以一筆過的金錢繳付。因此，居屋並不存在「益了業主」的問題。
另一方面，屋居由於已售出了七成的業權予住戶，故此房委會可先膁取當中的七成收入(Revenue）及利潤，盡快「回籠」興建其他居屋以至公屋。其餘三成業權則當作房委會的資產。在住戶出售往私人市場後，房委會更可分享房屋升值的金錢。因此，在財政上，居屋政策能夠持續發展。
此外，居屋還是一個富有彈性的政策。從受資助市民的數目、補助租金的成數都可讓政府透過調節興建數量及折扣率，因應形勢而作出調整。
政府現今放棄居屋計劃而推出缺點多多的置安心計劃，豈不是捨實務虚？政府宜捐棄新自由主義大市場小政府的執念，舒緩市民在地產霸權下的苦楚。
1.「居屋歷史任務的終結？」,葉偉明 ,信報 ,2002-06-20
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