混合發展拖低樓宇質素?

"Smog City" by anankkml

郭永健

長遠房屋策略督導委員會在《長遠房屋策略諮詢文件》建議運用私營機構的力量輔助政府提供資助房屋,如混合發展計劃。 但是,梁天卓教授認為「混合發展屋苑質素應會比其他私人單位為低」。本文將試証明以上論點並非完全真確。

政府早在1997 年推出混合發展試驗計劃,分別為鴨脷洲的深灣軒及位於西九龍填海區的碧海藍天,但2002 年政府終止試驗計劃,以上項目最終以私人住宅單位出售。 根據該計劃,相關住宅用地的中標者必須把發展項目中指定數量的單位,交由政府按指定價格售予合資格買家,旨在運用私人發展商的資源,改善單位的質素、增加設計的種類和提高管理水準。

可是,混合發展屋苑質素是否必然會比其他私人單位為低?根據市場的邏輯,發展商採用甚麼的物料、設計興建樓宇,均旨在賺取最大利潤,尋求在收入及成本間的最大差異。假設按利潤最大化的方程式如下: Continue reading “混合發展拖低樓宇質素?” »

貧窮線與商界利益

HK Poverty Line

昨日政府公布香港首個貧窮線,採用相對貧窮的概念,水平定於住戶入息中位數的一半。特首梁振英將之形容為香港扶貧的里程碑,政務司司長林鄭月娥亦表示政府在減貧和防貧責無旁貸。可是,對於貧窮作為社會問題的現狀,兩者分別指出「滅貧是不可能」及「貧窮線採用相對貧窮概念,因此在統計上貧窮人口永遠存在。」

政府欠決心解決貧窮問題

關於前者,梁振英認為「財富差異存在於社會不同階層是必然的事實,這是一個相對的問題。要完全消滅財富差異以至貧窮問題是不可能的,亦不應該是我們的政策目標。」財富差異與貧窮在概念上並不能完全等同,存在財富差異並不必然代表著較低收入的人士必然陷入貧困。在財富差異較小的社會中,可以是不少人均可享有尊嚴滿足的生活,收入較豐者則享有較豐裕的物質生活。先不論應否存在貧富差異,如果連貧窮問題亦沒有解決的決心的話,政府設立貧窮線的動機只會令人認為是舒緩矛盾而已。

至於林鄭月娥認為統計學一貧窮人口永遠存在一說更是荒謬。如果貧窮線以下的為之貧窮,假設住戶入息中位數不變,只要把他們的入息提升至入息中位數的一半以上,統計上便沒有任何貧窮人口。以2012年一人住戶為3,600元的貧窮線為例,只要所有入息在3600元以下的住戶增加入息至3600元至7200元,中位數仍舊為7200元,但在中位數的一半即3600元以下便沒有存在任何住戶,即貧窮住戶為零。即使中位數有所上升,只要貧窮線下的住戶收入增幅大於中位數的升幅,貧窮人口便能減少。
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新移民惹的禍?

原刊於:forum.hkej.com/node/105520

最近由社運人士及立法會議員范國威、毛孟靜等人在8月底發起提出反融合拒赤化及要求梁振英下台的聲明,因聲明的部分內容,把本港的房屋、生活空間等問題,歸咎新移民而引起爭議。最後,立法會議員張超雄及一些社運人士因而退出了聯署。

有關聲明的部份內容如下:

「由回歸至今,每天約150人,已有超過70萬內地人取得單程證來港定居,因此港人的平均居住面積越來越小。一個負責任的政府應取回單程證審批權,減少輸入人口,以『源頭減人』的方式針對房屋問題的核心。」

聲明指出因為單程證導致香港人均居住面積下降,但事實上有是否真確?「源頭減人」又是否針對房屋問題的核心?

翻查政府的數據,在過去十年,整體公屋單位租戶(包括租者置其屋的公屋租戶)的實際人均室內樓面面積由約11.3平方米上升至約12.9平方米。如果我們認為不少家庭團聚的新來港人士都是經濟價值低、佔用社會資源而居住在公屋的話,公屋租戶的人均面積倒沒有因此而減少。至於私營房屋,卻因政府沒有收集相關數據而不能作出比較,但相信亦影響甚微。 Continue reading “新移民惹的禍?” »

四叔捐地折射出來的問題

李兆基

恒基地產主席李兆基(四叔)在今年初提議於捐出「環頭環尾」的農地,興建面積300 平方呎、樓價約100 萬元的住宅讓未置業者「上車」,條件是政府要免補地價。最近,四叔改良其捐地計劃,提出代支付補地價和建築費,但政府需減收補地價金額,由每呎1,500元減至1,000元,期望將日後出售的樓價壓低至120萬元。

先不論四叔打著甚麼算盤,上述的捐地計劃卻為梁振英政府帶來一大難題,而難題的背後卻折射出種種香港現有的社會問題。

現時,四叔計劃捐出的元朗馬田壆逾6萬呎農地,以地政總署最新的收地特惠補償率的基本定率每方呎地790元計算,該幅農地價值約4,740萬元。與四叔逾1500億的身家相比,4,740萬元只是九牛一毛,亦只及他捐給關愛基金四億中的十分之一。以恒基地產擁有的4,280萬呎農地計算,亦只佔0.14%而已。即便如此,四叔的捐地計劃帶了不少迴響,單單傳媒持續大半年的關注,相信已值回票價。相較捐給關愛基金的四億,這四千多萬花得更為划算。 Continue reading “四叔捐地折射出來的問題” »

「長遠房屋策略」能否真正解決香港的房屋問題?

劏房

房屋問題作為特首梁振英施政綱領中的重中之重,上任伊始便成立了「長遠房屋策略督導委員會」,恢復自一九八七年提出,但在二零零二年起停頓的長遠房屋策略。長策會經過多次會議後,將會起草諮詢文件,並在九月初進行三個月的公眾諮詢。但觀乎長策會的職權範圍,以至多會議的討論內容,難以令人信服房屋問題能夠得到解決。

殖民管治思維下的高地價政策

香港的所謂的房屋問題,包括公共房屋及資助房屋的數量不足、私人樓宇價格遠高於負擔能力的問題,實在是港英政府在其殖民管治思維下高地價政策做成的問題。在殖民地之初,英國便以《殖民地章則》來要求各殖民地的政府必須收支平衡、量入為出。而在殖民地後期,面對九七年中國收回香港的期限,政府更難以推行長遠及徹底的政策,包括任何福利及房屋的政策。同時,殖民地政府在維持其管治的穩定下,必然首重於維持社會上層的利益,對於社會的底層,除非危及其管治,如六七騷亂後揭示的社會問題,政府一般都任由其自生自滅。在此情況下,政府當然不會推行累進形式、較高稅率利得稅制,薪俸稅的標準稅率亦維持在較低的水平。但在各樣的社會開支增加情況下,以地價收入來維持其收支平衡便變得異常重要,現任的運輸及房屋局局長張炳良更將之讚譽為『營造出港式財政神話——即低稅制下的「類福利國」』。

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百周年慶為員工出頭 港大舊生踩場討公道

明報
A15 | Emily | 2013-01-19 百周年慶為員工出頭 港大舊生踩場討公道

港大學生會噚晚搞百周年慶典,唔少前港大學生會會長或幹事,好似運輸及房屋局長張炳良、自由黨主席周梁淑怡等都畀面出席。但現屆幹事會最近就捲入勞資糾紛,事關幫學生會打工32 年嘅職員陳子君,舊年9 月突然被幹事會以「偷竊」為由炒魷,直到

新居屋政策未能對症下葯

郭永健

今年的施政報,特首宣佈復建居屋。可是,新的居屋政策卻改變了以往的補價安排。新的補價安排除了未能針對過往居屋的問題,更令政府的房屋政策傾向市場邏輯,忽略照顧有需要的階層。本文將探討當中的問題,及就流轉問題作出更好的建議。

新居屋補價安排 未有作市場分隔

曾蔭權提出讓新居屋住戶能以能以購入時的差價作補價安排,是為了加強居屋的流轉。這樣的安排簡而言之就是讓住戶能比以往的安排賺取更多錢,作為誘因去出售居屋予公開市場。

可是,流轉的重要性在於住戶能否轉換居所以切合住屋需要,如家居會否因生了小孩子而變得擠擁,家居的地點是否接近工作地點。流轉的著眼點不應只放在房委會是否收回差價,或居屋能否在私人市場放售。故此,所謂的加強「流轉」除了補價的問題外,更大的問題是住戶能否更換居所。現行的安排下,居屋可以在不補差價下在第二市場出售予綠表申請人,而出售者亦因而能有資金購置更適合的居所。以上亦是「流轉」的另一個方式。

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信報:租置計劃無助解決樓市問題——回應王于漸〈改革資助房屋有理〉

租置計劃無助解決樓市問題——回應王于漸〈改革資助房屋有理〉
信報財經新聞
P17 | 讀者之聲 | 讀者來函 | By 郭永健 2011-05-28

王于漸教授〈改革資助房屋有理〉(刊4 月6
日,下稱「王文」)一文提到的改革資助房屋,實際上就是恢復租置計劃及毋須補價賣斷居屋,把所有公屋、居屋市場化。王于漸的理據是出售所有資助房屋來增加「上車盤」的供應,以降低「上車盤」的價格來紓緩需求。

王文開首提出過往市民的生產力提高,人力資本增值,不少人都可以在升勢前置業。不過,根據運用統計處的數字而計算得出來的數字,過往十年人力資本增值勝過之前十年,回歸後十年亦勝過回歸前十年。政府的經濟分析及方便營商處2010
年第一季的經濟報告亦作出同樣的結論。可是,即使生產力上升,香港人的實質工資沒有相應增長,貧富兩極差距擴大,顯然是勞動所得的分配極為不合理。故此,把市民未能置業歸咎於生產力升幅減少是沒有根據的。

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居屋幫助市民買樓的迷思

郭永健
29/10/2010

樓價高企之下,不少市民以及學者都呼籲政府復建居屋。但是,部份學者甚至議員對復建居屋甚有保留,而論點之中最為人熟悉及困惑的,就是買樓乃投資行為,政府沒有理由要資助市民買樓。

對於大部人來說,居屋計劃對他們的印象就是政府建屋後以折扣出售給合資格的市民,故此不少人認為此乃資助市民置業投資。但是,他們卻忘記了居屋住戶當要變賣居屋的時候,他們要補回折扣差額予房委會方可出售。就個特點是整個居屋政策的關鍵。

居屋乃住戶及房委會共同持有業權

當我們在購買私人樓宇的時候,我們需要付出百份百的樓價(當然可以使用按揭借錢),到賣出時,我們可以獲取百份百的金錢回報。對於居屋的住戶來說,他們付出部份,比方

說七成的市價「購買」居屋,但同樣他們在「賣出」居屋的時候,他們最後亦只獲得樓價七成的金錢,其餘三成則需繳付給房委會。換個角度來看,居屋住戶所擁有的是物業七成的業權,房委會則有三成業權,故購買及變賣時,所付及所得的金錢均以七三分賬。

香港城市大學公共及社會行政學系助理教授葉毅明指出「居屋出售的折扣其實是房屋委員會擁有居屋業主的部分業權的比率;就像兩個朋友以平均比例合資購買物業,將來出售時,各人也得按原來的業權比例瓜分賣樓所得。」1

居屋作為租金補貼的模式

雖然居屋住戶只得七成業權,但他們卻可以在居住期間免繳其餘三成租金多房委會,故他們實際所得的津貼是三成的市值租金。因而,我們可說居屋計劃等於租金津貼計劃。

明白上述道理,我們便知道所謂居屋資助市民「買樓」,以致投資這個說法實在站不住腳。市民真金白銀用自己金錢購入七成業權,賣出後亦沒有多佔便宜。我們真正要探討的是:

第一,政府應否給予不符公屋資格而無力買私樓這個階層的市民租金補貼;
第二,居屋的補貼模式是否合適。

復建居屋的應然性及政策上的優越性

關於第一點,假如我們認同要幫助公屋居民,給予他們逾七成的租金,為何我們便對於僅過限額,以單身人士計算即七千四百四十元以上的人不予任何補貼?當然,我們不能無限類推至年薪過百萬的人士都應給予補貼。但從過往二十多年來的房屋計劃來看以及政府的置安心計劃來看,社會認同月入低於二萬三千元的單身人士可得到政府的幫助。

關於第二點,以居屋為補貼較單純派錢予市民租賃私樓為佳。從經濟學來看,任何的補貼都會由需求的彈性來決定買方及賣方所得的補貼,即部份業主會從中獲益。然而,居屋是由住戶及房委會共同作為「業主」,以及隱含的租金價值已在購買時以一筆過的金錢繳付。因此,居屋並不存在「益了業主」的問題。

另一方面,屋居由於已售出了七成的業權予住戶,故此房委會可先膁取當中的七成收入(Revenue)及利潤,盡快「回籠」興建其他居屋以至公屋。其餘三成業權則當作房委會的資產。在住戶出售往私人市場後,房委會更可分享房屋升值的金錢。因此,在財政上,居屋政策能夠持續發展。

此外,居屋還是一個富有彈性的政策。從受資助市民的數目、補助租金的成數都可讓政府透過調節興建數量及折扣率,因應形勢而作出調整。

政府現今放棄居屋計劃而推出缺點多多的置安心計劃,豈不是捨實務虚?政府宜捐棄新自由主義大市場小政府的執念,舒緩市民在地產霸權下的苦楚。

1.「居屋歷史任務的終結?」,葉偉明 ,信報 ,2002-06-20