郭永健﹕強積金用作置業 無補於事

【明報文章】本月初財經事務及庫務局長劉怡翔在立法會答覆謝偉俊的提問,表示「積金局正研究容許計劃成員,在其年屆退休年齡前,提取部分強積金累算權益,作首次置業之用」。
提取強積金用來置業,並非什麼新鮮建議,但以往政府均對此不置可否。可是強積金用來置業又是否可取?會否削弱強積金退休保障的功能?

以現時供款的最高入息水平,即高於3萬元、每月供款1500元作例子,計及僱主供款的話,一年共累積3.6萬元。假設一名市民由22歲出來工作至40歲,打算直至65歲退休,即使薪金能與樓價升幅同步,以今日價格計算,他40歲時共累積了64.8萬元供款。以現時六成按揭要求計算,即使把供款全數用作首期,也只能購買價值162萬元的單位。即使夫婦兩人計算,亦最多只夠購買324萬元的單位。而眾所周知在私樓市場,300萬元左右的單位已差不多絕迹。
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出租公屋不能封頂 打擊囤地重掌供應主導權

文:郭永健(工黨副主席)

早前,特首林鄭月娥接受傳媒專訪時表示,出租公屋單位由76萬個增至80萬個,已足夠照顧基層家庭需要,故日後可以把大部分新建公屋轉作「綠置居」。雖然,她數日前表示80萬伙公屋不是目標,也非極限,為其房屋政策「相對複雜的概念簡單化,甚至不幸數字化,而引起社會大眾不必要焦慮,表示歉意」。她又稱只要改善置業階梯及公屋單位流轉性,「(80萬公屋單位)或許可以滿足基層低收入巿民住屋需求」。

林鄭以上的一番言論正正揭示她政策思維,就是盡可能減低一切政府的承擔,把問題推向市場及個人。作為當權者,政府應用盡方法讓市民享有適切居所,而置業與否、是否由政府提供居所均只是手段。然而,當政府一直以來的高地價政策為高樓價、高租金的元凶,而普羅市民不能負擔私人市場物業的價格及租金,需要尋求政府協助時,政府竟然反過來把問題指向公屋市民,要求他們向政府購買市價掛鈎的單位,脫離政府的補助。

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新措施小修小補 難言改革

星島日報 2017-10-13
A16 | 每日雜誌 | 工字出頭 | By 郭永健

新措施小修小補 難言改革

特首林鄭月娥日前發表其首份《施政報告》,提出了不少政策措施,多得令人眼花繚亂。新措施當中尤其以房屋、交通費補貼及兩級利得稅制最令人注意。我將會評論以上措施及指出林鄭背後的施政思維。

林鄭提出的「港人首次置業先導計畫」,建議在政府賣地表中選取住宅用地推行先導計畫,而並非與地產商合作,提供農地補地價優惠來換取單位。此舉有點令人出乎意料。家庭入息上限訂為六萬八千元,已經是住戶收入的第九十個百分位。連同公屋及居屋的政策,政府的資助房屋的對象,已擴闊至香港九成的住戶。
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房策短視 重回舊思維

財政司長曾俊華在早前發表的《財政預算案》中,提到研究推出新的補價貸款擔保計劃。根據港府構思,居屋業主可申請貸款補價,令單位即時在市場放租,只要不出售,業主暫時毋須還款,若業主死亡或賣樓,則需連本帶利一筆清還。曾俊華認為有關政策可加強資助房屋在市場上的流轉。

資助房屋在市場上的流轉,曾經是曾蔭權執政時的重點研究課題,現有的補價貸款擔保計劃便是2010年為「活化居屋第二市場」而推出,按揭證券公司會為銀行總按揭成數超過五成或七成的補價貸款部分提供擔保。 此外,當時曾蔭權亦就復建的新居屋研究新的補價安排 ,以貸款形式計算需要的補價,讓單位在日後升值,補價款額亦不會跟隨調整,增加業主的補價意欲。但此政策隨曾蔭權卸任而不了了之。

曾蔭權上述政策的思維為相信自由市場能最有效率分配房屋單位,因此資助房屋只是樓價高企下的折衷安排,資助房屋應盡快完成補價,推向自由市場。梁振英上台後推出長遠房屋策略,明確訂立居屋單位的數量,並推出白表居屋第二市場計劃,足見其對居屋的重視,及認同居屋滿足中下層家庭住屋需要的作用。

可是,新的補價貸款擔保計劃卻背道而馳,把資助房屋推向私人市場。即使政府的良好意願為釋放現有市面上未補價的單位,增加私人市場上的中小型單位,及方便居屋業主因地理位置、生育等原因換樓,但當資助房屋流向私人市場,並不會紓緩樓價,只會跟隨私樓價格上升。 Continue reading “房策短視 重回舊思維” »

出售新公屋 將延長公屋輪候時間

最近不少報章報道,有建議把新落成的整幢公屋出售,聲稱將會加快公屋的流轉並且對公屋的供應並不會造成影響。本文將會指出以上做法不但無助於增加公屋的供應,反而會減少供應,而當中的出售的安排更會延長公屋輪候者的時間,希望政府切勿採納有關建議。

首先,所謂加快公屋的流轉根本有異於居屋出售予公屋住戶,然後騰出公屋單位的流轉。因為原來新公屋的對象便是公屋輪候者,出售新公屋只是把現有公屋住戶遷移至新公屋,而輪候者便住進舊公屋單位。這樣的挪移並沒有增加公屋的供應。 Continue reading “出售新公屋 將延長公屋輪候時間” »

雙倍印花稅點解要豁免買公屋的新移民

文:郭永健(左翼21成員、工黨秘書長)

立法會在地產黨議員的拉布下,終於在最後一次立法會會期通過。當中,民主黨胡志偉提出豁免租者置其屋計劃下,非永久居民購買單位繳交雙倍印花稅款的修訂,竟然罕有地獲得通過。

這項修訂本身只影響60宗個案,對條例的影響有限,但卻再一次引起市民質疑立法會議員偏幫新移民。

在《2013年印花稅(修訂)條例草案》的規定下,除了本身沒有任何物業的香港永久性居民外,所有物業交易都要徵收雙倍印花稅。政策的目的在於壓抑來自外地的需求,以及本身有物業的買家的投資需求。 Continue reading “雙倍印花稅點解要豁免買公屋的新移民” »

丁屋變丁廈,可行嗎?

丁屋變丁廈,可行嗎

丁屋變丁廈,可行嗎?

文: 郭永健(左翼21成員、工黨秘書長)

《竊聽風雲3》中講述政府改變丁屋政策,把原來丁屋只有三層高的規限改變為原居民集合丁權後便可興建高樓大廈。此舉看來只是把原有三層的丁屋像堆砌積木般往上加建,既可節省土地,又可加快處理丁權,似是一舉多得。但是,電影中便道出丁權所牽涉的巨大利益問題,經以上轉折後引發了更多利益衝突。回到現實,丁屋變為丁廈,又是否可取,對社會整體有所裨益?
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一國兩制已淪為遮羞布

反對中共干預 捍衛高度自治

根據港大民意調查中心的民意調查,「市民對一國兩制的信心程度」的過往半年的淨值已接近零,亦是主權移交後的最低點。星期二中國國務院公布的《「一國兩制」在香港特別行政區的實踐》白皮書,恐怕只會火上加油,把上述淨值推向負數。

雖然主權移交後,尤其在零三七一後,中共以及其代理人不下數十次、明目張膽介入香港自治範圍內的事務,包括中聯辦多次介入香港選舉、為政府向建制派議員「箍票」、以及曹二寶提出成立第二支管治隊伍,但從未正式以國家正式政策的高度,來為中央種種破壞香港的行徑賦予合理性。難怪,特首梁振英對白皮書的公佈表示歡迎,並認為每一位香港市民都應當全面認識這份重要文件。
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設立租務管制 確保市民租住權利

香港唐樓

原刊於信博:forum.hkej.com/node/107520

隨著經濟蓬勃、全球的量化寬鬆及內地資本的影響,香港的樓價如脫繮野馬。不少有住屋需要的市民在未能置業的情況下,只好轉買為租,令到租金水平上升。同時,政府分別在1998年及2004年全面撤銷《業主與租客(綜合)條例》中的租金管制及租住權的保障,令香港的租客的議價水平均處於弱勢,業主可以輕易大幅加租。(1)

自2009年起,整體的租金水平不斷上升,租金指數由100.4上升至142.6,而A 類單位即實用面積少於 40 平方米的租金指數,更由09年102上升至149.6,高於整體租金水平升幅。

工黨在其政策綱領便指出「土地是市民共同擁有的寶貴資源,土地使用應以保障市民安居樂業為先,土地和物業的商品價值,不應凌駕市民的居住權利。體現居住權利並不一定需要置業,政府須同樣保障租住房屋的市民,亦可享有尊嚴和適當的居住權利。」

最近,不少民間團體均在爭取重新設立租務管制,用來防止業主大幅加租和任意中止租約,以確保市民租住的權利。可是,不少學者均聞聲反對,認為認為為租金水平設定上限為一種價格管制,只會扭曲市場及造成非價格的競爭,損害市場的效率。

持此一論點的學者單純把租住的市場簡單視為一個完全競爭(Perfectly Competitive)的市場,而沒有考慮租住市場的不完全競爭(Imperferctly Competitve)的特性。經濟學家Pascal Raess及Thomas von Ungern-Sternberg(2002)便指出,租住市場包括了以下不完全競爭的特性,如產品的差異性(Product Heterogeneity)、搜尋成本(Search Cost)、轉移成本 (Switching Cost)及 價格歧視(Price Discrimination) 等(2)。況且,反對者所指的通常為第一代的租管而非第二代租管,前者著重租金水平的管制,後者則針對租住權的保障。 Continue reading “設立租務管制 確保市民租住權利” »

混合發展拖低樓宇質素?

"Smog City" by anankkml

郭永健

長遠房屋策略督導委員會在《長遠房屋策略諮詢文件》建議運用私營機構的力量輔助政府提供資助房屋,如混合發展計劃。 但是,梁天卓教授認為「混合發展屋苑質素應會比其他私人單位為低」。本文將試証明以上論點並非完全真確。

政府早在1997 年推出混合發展試驗計劃,分別為鴨脷洲的深灣軒及位於西九龍填海區的碧海藍天,但2002 年政府終止試驗計劃,以上項目最終以私人住宅單位出售。 根據該計劃,相關住宅用地的中標者必須把發展項目中指定數量的單位,交由政府按指定價格售予合資格買家,旨在運用私人發展商的資源,改善單位的質素、增加設計的種類和提高管理水準。

可是,混合發展屋苑質素是否必然會比其他私人單位為低?根據市場的邏輯,發展商採用甚麼的物料、設計興建樓宇,均旨在賺取最大利潤,尋求在收入及成本間的最大差異。假設按利潤最大化的方程式如下: Continue reading “混合發展拖低樓宇質素?” »