房策短視 重回舊思維

財政司長曾俊華在早前發表的《財政預算案》中,提到研究推出新的補價貸款擔保計劃。根據港府構思,居屋業主可申請貸款補價,令單位即時在市場放租,只要不出售,業主暫時毋須還款,若業主死亡或賣樓,則需連本帶利一筆清還。曾俊華認為有關政策可加強資助房屋在市場上的流轉。

資助房屋在市場上的流轉,曾經是曾蔭權執政時的重點研究課題,現有的補價貸款擔保計劃便是2010年為「活化居屋第二市場」而推出,按揭證券公司會為銀行總按揭成數超過五成或七成的補價貸款部分提供擔保。 此外,當時曾蔭權亦就復建的新居屋研究新的補價安排 ,以貸款形式計算需要的補價,讓單位在日後升值,補價款額亦不會跟隨調整,增加業主的補價意欲。但此政策隨曾蔭權卸任而不了了之。

曾蔭權上述政策的思維為相信自由市場能最有效率分配房屋單位,因此資助房屋只是樓價高企下的折衷安排,資助房屋應盡快完成補價,推向自由市場。梁振英上台後推出長遠房屋策略,明確訂立居屋單位的數量,並推出白表居屋第二市場計劃,足見其對居屋的重視,及認同居屋滿足中下層家庭住屋需要的作用。

可是,新的補價貸款擔保計劃卻背道而馳,把資助房屋推向私人市場。即使政府的良好意願為釋放現有市面上未補價的單位,增加私人市場上的中小型單位,及方便居屋業主因地理位置、生育等原因換樓,但當資助房屋流向私人市場,並不會紓緩樓價,只會跟隨私樓價格上升。 Continue reading “房策短視 重回舊思維” »

新居屋政策未能對症下葯

郭永健

今年的施政報,特首宣佈復建居屋。可是,新的居屋政策卻改變了以往的補價安排。新的補價安排除了未能針對過往居屋的問題,更令政府的房屋政策傾向市場邏輯,忽略照顧有需要的階層。本文將探討當中的問題,及就流轉問題作出更好的建議。

新居屋補價安排 未有作市場分隔

曾蔭權提出讓新居屋住戶能以能以購入時的差價作補價安排,是為了加強居屋的流轉。這樣的安排簡而言之就是讓住戶能比以往的安排賺取更多錢,作為誘因去出售居屋予公開市場。

可是,流轉的重要性在於住戶能否轉換居所以切合住屋需要,如家居會否因生了小孩子而變得擠擁,家居的地點是否接近工作地點。流轉的著眼點不應只放在房委會是否收回差價,或居屋能否在私人市場放售。故此,所謂的加強「流轉」除了補價的問題外,更大的問題是住戶能否更換居所。現行的安排下,居屋可以在不補差價下在第二市場出售予綠表申請人,而出售者亦因而能有資金購置更適合的居所。以上亦是「流轉」的另一個方式。

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信報:租置計劃無助解決樓市問題——回應王于漸〈改革資助房屋有理〉

租置計劃無助解決樓市問題——回應王于漸〈改革資助房屋有理〉
信報財經新聞
P17 | 讀者之聲 | 讀者來函 | By 郭永健 2011-05-28

王于漸教授〈改革資助房屋有理〉(刊4 月6
日,下稱「王文」)一文提到的改革資助房屋,實際上就是恢復租置計劃及毋須補價賣斷居屋,把所有公屋、居屋市場化。王于漸的理據是出售所有資助房屋來增加「上車盤」的供應,以降低「上車盤」的價格來紓緩需求。

王文開首提出過往市民的生產力提高,人力資本增值,不少人都可以在升勢前置業。不過,根據運用統計處的數字而計算得出來的數字,過往十年人力資本增值勝過之前十年,回歸後十年亦勝過回歸前十年。政府的經濟分析及方便營商處2010
年第一季的經濟報告亦作出同樣的結論。可是,即使生產力上升,香港人的實質工資沒有相應增長,貧富兩極差距擴大,顯然是勞動所得的分配極為不合理。故此,把市民未能置業歸咎於生產力升幅減少是沒有根據的。

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居屋幫助市民買樓的迷思

郭永健
29/10/2010

樓價高企之下,不少市民以及學者都呼籲政府復建居屋。但是,部份學者甚至議員對復建居屋甚有保留,而論點之中最為人熟悉及困惑的,就是買樓乃投資行為,政府沒有理由要資助市民買樓。

對於大部人來說,居屋計劃對他們的印象就是政府建屋後以折扣出售給合資格的市民,故此不少人認為此乃資助市民置業投資。但是,他們卻忘記了居屋住戶當要變賣居屋的時候,他們要補回折扣差額予房委會方可出售。就個特點是整個居屋政策的關鍵。

居屋乃住戶及房委會共同持有業權

當我們在購買私人樓宇的時候,我們需要付出百份百的樓價(當然可以使用按揭借錢),到賣出時,我們可以獲取百份百的金錢回報。對於居屋的住戶來說,他們付出部份,比方

說七成的市價「購買」居屋,但同樣他們在「賣出」居屋的時候,他們最後亦只獲得樓價七成的金錢,其餘三成則需繳付給房委會。換個角度來看,居屋住戶所擁有的是物業七成的業權,房委會則有三成業權,故購買及變賣時,所付及所得的金錢均以七三分賬。

香港城市大學公共及社會行政學系助理教授葉毅明指出「居屋出售的折扣其實是房屋委員會擁有居屋業主的部分業權的比率;就像兩個朋友以平均比例合資購買物業,將來出售時,各人也得按原來的業權比例瓜分賣樓所得。」1

居屋作為租金補貼的模式

雖然居屋住戶只得七成業權,但他們卻可以在居住期間免繳其餘三成租金多房委會,故他們實際所得的津貼是三成的市值租金。因而,我們可說居屋計劃等於租金津貼計劃。

明白上述道理,我們便知道所謂居屋資助市民「買樓」,以致投資這個說法實在站不住腳。市民真金白銀用自己金錢購入七成業權,賣出後亦沒有多佔便宜。我們真正要探討的是:

第一,政府應否給予不符公屋資格而無力買私樓這個階層的市民租金補貼;
第二,居屋的補貼模式是否合適。

復建居屋的應然性及政策上的優越性

關於第一點,假如我們認同要幫助公屋居民,給予他們逾七成的租金,為何我們便對於僅過限額,以單身人士計算即七千四百四十元以上的人不予任何補貼?當然,我們不能無限類推至年薪過百萬的人士都應給予補貼。但從過往二十多年來的房屋計劃來看以及政府的置安心計劃來看,社會認同月入低於二萬三千元的單身人士可得到政府的幫助。

關於第二點,以居屋為補貼較單純派錢予市民租賃私樓為佳。從經濟學來看,任何的補貼都會由需求的彈性來決定買方及賣方所得的補貼,即部份業主會從中獲益。然而,居屋是由住戶及房委會共同作為「業主」,以及隱含的租金價值已在購買時以一筆過的金錢繳付。因此,居屋並不存在「益了業主」的問題。

另一方面,屋居由於已售出了七成的業權予住戶,故此房委會可先膁取當中的七成收入(Revenue)及利潤,盡快「回籠」興建其他居屋以至公屋。其餘三成業權則當作房委會的資產。在住戶出售往私人市場後,房委會更可分享房屋升值的金錢。因此,在財政上,居屋政策能夠持續發展。

此外,居屋還是一個富有彈性的政策。從受資助市民的數目、補助租金的成數都可讓政府透過調節興建數量及折扣率,因應形勢而作出調整。

政府現今放棄居屋計劃而推出缺點多多的置安心計劃,豈不是捨實務虚?政府宜捐棄新自由主義大市場小政府的執念,舒緩市民在地產霸權下的苦楚。

1.「居屋歷史任務的終結?」,葉偉明 ,信報 ,2002-06-20