新居屋政策未能對症下葯

郭永健

今年的施政報,特首宣佈復建居屋。可是,新的居屋政策卻改變了以往的補價安排。新的補價安排除了未能針對過往居屋的問題,更令政府的房屋政策傾向市場邏輯,忽略照顧有需要的階層。本文將探討當中的問題,及就流轉問題作出更好的建議。

新居屋補價安排 未有作市場分隔

曾蔭權提出讓新居屋住戶能以能以購入時的差價作補價安排,是為了加強居屋的流轉。這樣的安排簡而言之就是讓住戶能比以往的安排賺取更多錢,作為誘因去出售居屋予公開市場。

可是,流轉的重要性在於住戶能否轉換居所以切合住屋需要,如家居會否因生了小孩子而變得擠擁,家居的地點是否接近工作地點。流轉的著眼點不應只放在房委會是否收回差價,或居屋能否在私人市場放售。故此,所謂的加強「流轉」除了補價的問題外,更大的問題是住戶能否更換居所。現行的安排下,居屋可以在不補差價下在第二市場出售予綠表申請人,而出售者亦因而能有資金購置更適合的居所。以上亦是「流轉」的另一個方式。

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居屋幫助市民買樓的迷思

郭永健
29/10/2010

樓價高企之下,不少市民以及學者都呼籲政府復建居屋。但是,部份學者甚至議員對復建居屋甚有保留,而論點之中最為人熟悉及困惑的,就是買樓乃投資行為,政府沒有理由要資助市民買樓。

對於大部人來說,居屋計劃對他們的印象就是政府建屋後以折扣出售給合資格的市民,故此不少人認為此乃資助市民置業投資。但是,他們卻忘記了居屋住戶當要變賣居屋的時候,他們要補回折扣差額予房委會方可出售。就個特點是整個居屋政策的關鍵。

居屋乃住戶及房委會共同持有業權

當我們在購買私人樓宇的時候,我們需要付出百份百的樓價(當然可以使用按揭借錢),到賣出時,我們可以獲取百份百的金錢回報。對於居屋的住戶來說,他們付出部份,比方

說七成的市價「購買」居屋,但同樣他們在「賣出」居屋的時候,他們最後亦只獲得樓價七成的金錢,其餘三成則需繳付給房委會。換個角度來看,居屋住戶所擁有的是物業七成的業權,房委會則有三成業權,故購買及變賣時,所付及所得的金錢均以七三分賬。

香港城市大學公共及社會行政學系助理教授葉毅明指出「居屋出售的折扣其實是房屋委員會擁有居屋業主的部分業權的比率;就像兩個朋友以平均比例合資購買物業,將來出售時,各人也得按原來的業權比例瓜分賣樓所得。」1

居屋作為租金補貼的模式

雖然居屋住戶只得七成業權,但他們卻可以在居住期間免繳其餘三成租金多房委會,故他們實際所得的津貼是三成的市值租金。因而,我們可說居屋計劃等於租金津貼計劃。

明白上述道理,我們便知道所謂居屋資助市民「買樓」,以致投資這個說法實在站不住腳。市民真金白銀用自己金錢購入七成業權,賣出後亦沒有多佔便宜。我們真正要探討的是:

第一,政府應否給予不符公屋資格而無力買私樓這個階層的市民租金補貼;
第二,居屋的補貼模式是否合適。

復建居屋的應然性及政策上的優越性

關於第一點,假如我們認同要幫助公屋居民,給予他們逾七成的租金,為何我們便對於僅過限額,以單身人士計算即七千四百四十元以上的人不予任何補貼?當然,我們不能無限類推至年薪過百萬的人士都應給予補貼。但從過往二十多年來的房屋計劃來看以及政府的置安心計劃來看,社會認同月入低於二萬三千元的單身人士可得到政府的幫助。

關於第二點,以居屋為補貼較單純派錢予市民租賃私樓為佳。從經濟學來看,任何的補貼都會由需求的彈性來決定買方及賣方所得的補貼,即部份業主會從中獲益。然而,居屋是由住戶及房委會共同作為「業主」,以及隱含的租金價值已在購買時以一筆過的金錢繳付。因此,居屋並不存在「益了業主」的問題。

另一方面,屋居由於已售出了七成的業權予住戶,故此房委會可先膁取當中的七成收入(Revenue)及利潤,盡快「回籠」興建其他居屋以至公屋。其餘三成業權則當作房委會的資產。在住戶出售往私人市場後,房委會更可分享房屋升值的金錢。因此,在財政上,居屋政策能夠持續發展。

此外,居屋還是一個富有彈性的政策。從受資助市民的數目、補助租金的成數都可讓政府透過調節興建數量及折扣率,因應形勢而作出調整。

政府現今放棄居屋計劃而推出缺點多多的置安心計劃,豈不是捨實務虚?政府宜捐棄新自由主義大市場小政府的執念,舒緩市民在地產霸權下的苦楚。

1.「居屋歷史任務的終結?」,葉偉明 ,信報 ,2002-06-20