堵塞丁屋政策漏洞刻不容緩

文:工黨主席 郭永健

鄉議局星期一(四月三十日)丁權司法覆核案舉行捍衛權益特別村民大會,有近千名新界原居民參加。鄉議局主席劉業強形容新界原居民已到了「最危險的時候」,鄉議局「寧為玉碎,不作瓦全」,會不惜代價捍衛權益。鄉議局當然執委林國昌則感到失望和遺憾,必定提出上訴。

鄉議局現在的反應看似大義澟然,但與宣判時的回應,卻是大相逕庭。當日早上,副主席林偉強認為判辭對鄉議局並非太差。鄉議局當然執委林國昌則對判辭感到欣慰,認為影響不大,並稱讚法官判決合理。只有主席劉業強在下午開會後,才對原居民在官地上申建丁屋屬違憲,感非常失望遺憾。

鄉議局中人如此前後不,正正反映丁權案並沒有動搖鄉紳利益。他們放下心頭大石,繼續與發展商合作套丁牟利。他們甚至因一般原居民喪失政府土地上申建丁屋的權利,丁權價值下降而得益。他們本來的反應,正正道出他們為判決而欣喜。劉業強及鄉議局後來的態度只是惺惺作態,扮作維護大部份沒有土地的原居民的利益。

自丁屋政策推行以來,便由協助居住環境不足的原居民扭曲為套丁牟利。現在新界套丁而建的丁屋屋苑隨處可見。根據本土研究社的研究,每四棟丁屋就有一棟懷疑是套丁,全新界共有9,878幢懷疑套丁的丁屋,分佈在852個疑似套丁屋苑。

表面上,丁屋存在轉讓限制,不能隨意公開放售。以被判為合憲的「建屋牌照」為例,如五年內在私人市場轉售,必須補付地價,在五年後無須補付地價便可公開轉售。既然以「建屋牌照」及「換地」方式批建的丁屋須補付地價,發展商的牟利空間不是應該有限嗎?問題的關鍵就在於補價的計算。

根據審計署2002年的報告書,「建屋牌照」方式批建的丁屋所須補付地價採用了折扣因子,以7.25%的年利率計算,丁屋完工證發出後即時補地價,只需繳付十足市價的三成,如果相隔一年補地價,只需繳付十足市價的兩成半,按年遞減。從此可見,上述的補價安排實在提供了巨大的利潤空間。結果,在一般原居民欠缺土地、建築資金的情況下,原居民唯有出售丁權予發展商。發展商興建丁屋後,便立刻補地價,以便在隨時公開發售。

1998年至2017年的20年間,地政總署發出的完工證共19,401張,而同期獲准撤銷轉讓限制的個案數目為9058個,佔完工證的數目46.7%。這代表有接近一半興建的丁屋並非原居民自住,而是用來公開出售牟利。

經過判決後,政府不能把丁屋問題一拖再拖,必須正視套丁的問題。政府應恢復丁屋申請人作出法定聲明的做法,表明申請人真正有意住用屋宇,並且沒有就該土地日後的轉讓,與第三者達成任何協議,讓「套丁」的原居民負上虛假誓言的刑事罪行。政府亦應嚴厲執法,追究過往違反申請建造丁屋的聲明,或違反土地契約中的丁屋批約條件的行為。此外,政府應改變補價的安排,採取與居屋補價類似的做法,設置禁售期,並限制任何時候轉讓予非原居民,均須補付十足市值地價。多管齊下,才能根治丁權的問題。

原文刊於蘋果日報
hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20190503/20669559

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