房策短視 重回舊思維

財政司長曾俊華在早前發表的《財政預算案》中,提到研究推出新的補價貸款擔保計劃。根據港府構思,居屋業主可申請貸款補價,令單位即時在市場放租,只要不出售,業主暫時毋須還款,若業主死亡或賣樓,則需連本帶利一筆清還。曾俊華認為有關政策可加強資助房屋在市場上的流轉。

資助房屋在市場上的流轉,曾經是曾蔭權執政時的重點研究課題,現有的補價貸款擔保計劃便是2010年為「活化居屋第二市場」而推出,按揭證券公司會為銀行總按揭成數超過五成或七成的補價貸款部分提供擔保。 此外,當時曾蔭權亦就復建的新居屋研究新的補價安排 ,以貸款形式計算需要的補價,讓單位在日後升值,補價款額亦不會跟隨調整,增加業主的補價意欲。但此政策隨曾蔭權卸任而不了了之。

曾蔭權上述政策的思維為相信自由市場能最有效率分配房屋單位,因此資助房屋只是樓價高企下的折衷安排,資助房屋應盡快完成補價,推向自由市場。梁振英上台後推出長遠房屋策略,明確訂立居屋單位的數量,並推出白表居屋第二市場計劃,足見其對居屋的重視,及認同居屋滿足中下層家庭住屋需要的作用。

可是,新的補價貸款擔保計劃卻背道而馳,把資助房屋推向私人市場。即使政府的良好意願為釋放現有市面上未補價的單位,增加私人市場上的中小型單位,及方便居屋業主因地理位置、生育等原因換樓,但當資助房屋流向私人市場,並不會紓緩樓價,只會跟隨私樓價格上升。

如果連同《施政報告》的綠表置居先導計劃以及房委會未來將會財赤的背景下思考,新的補價貸款擔保計劃可能只是為了房委會能得到更多補價收入的措施而已。可是,當香港未來5年亦有盈餘,到了2020年將會累積近萬億的財政儲備,因要增加房委會的補價收入而忽略房策的全盤考慮,實在殊為不智。

應加強資助市場內部流轉

不過,就算落實新計劃,相信現時會作補價的居屋單位應該數量有限。

首先,同一幢居屋中未補價單位的呎價,除以已補價自由市場單位的呎價,均一向高於本來的折扣率。以港島康山花園實用面積592呎的樓盤為例,由去年10月至今年2月註冊成交,6個未補價單位的呎價平均為9090元,而4個已補價的單位的呎價平均為11,523元,前者為後者的79%,高於原本的折扣率67%。換言之,如果業主要即時獲取更多利潤的話,業主應出售予綠表或白表人士而非自由市場。其次,新計劃如果為恆常措施的話,居屋業主只會低價時完成補價並且自住,毋須即時償還貸款,等待樓市上升而善價而沽,到時歸還貸款亦綽綽有餘。

總結而言,如果要加強資助房屋的流轉,讓房屋的使用更有效率,切合原業主及中下階層的需要,正確的做法應該為加強資助市場內部的流轉,包括改善白居二計劃、研究未補價居屋出租計劃等,把資助房屋保留在以居住需要為本的受資助市場,而非流向炒賣為本的私人市場。

工黨秘書長
郭永健

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