新居屋政策未能對症下葯

郭永健

今年的施政報,特首宣佈復建居屋。可是,新的居屋政策卻改變了以往的補價安排。新的補價安排除了未能針對過往居屋的問題,更令政府的房屋政策傾向市場邏輯,忽略照顧有需要的階層。本文將探討當中的問題,及就流轉問題作出更好的建議。

新居屋補價安排 未有作市場分隔

曾蔭權提出讓新居屋住戶能以能以購入時的差價作補價安排,是為了加強居屋的流轉。這樣的安排簡而言之就是讓住戶能比以往的安排賺取更多錢,作為誘因去出售居屋予公開市場。

可是,流轉的重要性在於住戶能否轉換居所以切合住屋需要,如家居會否因生了小孩子而變得擠擁,家居的地點是否接近工作地點。流轉的著眼點不應只放在房委會是否收回差價,或居屋能否在私人市場放售。故此,所謂的加強「流轉」除了補價的問題外,更大的問題是住戶能否更換居所。現行的安排下,居屋可以在不補差價下在第二市場出售予綠表申請人,而出售者亦因而能有資金購置更適合的居所。以上亦是「流轉」的另一個方式。

先不論現行安排是否應該讓市民賺更多錢,政府的做法只是鼓勵居屋住戶出售予私人市場。這樣不單止令居屋經補價後成為自由市場的其中一個單位任由炒賣外,更壓抑了居屋的第二市場,令到更少人會在居屋第二市場放售予有需要的人士。

故此,真正的加強流轉而且惠及有需要階層的政策應為把居屋第二市場開放予白表申請人。這做法可加強居二市場的需求量,增加居屋的交投量,同時讓居屋繼續幫助合資格人士。當然,這樣的做法會對中小型樓宇帶來不小的衝擊,即是如此,政府亦在二、三十年樓齡的居屋試行。

訂價過高 難言「可負擔」

此外,特首以一個月入二至三萬元的家庭為例,提出把實用面積四百至五百平方呎單位的售價訂為一百五十萬至二百萬元。這樣的價格較諸現時新樓的呎價當然為低。但是政府既然明言要與市價脫勾,我們便要從家庭的可負擔能力來評價。

以特首建議的訂價除以家庭每年收入中位數,得出的結果為5至6倍。根據物業顧問行Demographia作出的定義,這個倍數雖較以往的11.4倍為低,但仍是於極度難以負擔之列。比較2010年推出的最後一期居屋單位,價格亦不相上下,甚至偏貴。該期的油塘油翠苑二期近400呎單位,售價為100萬至156萬,市區的黃大仙瓊軒苑642呎單位,亦只是182萬。

只為應付政治壓力 欠缺長遠規劃

在美國維持低息環境、歐美國家可能再次推出量化寬鬆,以及內地經濟政策反覆不定旳情況下,樓市在未來數年可能高踞不下,物業市場將會波動趨烈。但是特首仍沒有制訂必要的房屋政策來區隔住屋市場及投資市場。

從施政報告新居屋一節的最後一句,特首明言:「當私人住宅物業市場再次能夠提供合理價格以及數量的中小型單位時,我們會調節該年興建以及推出這類資助單位的數目,甚至停止興建以及出售有關單位。」從此可見,特首顯然在向地產商保証,居屋隨時可以停建停售,來為他們托起大市!特首並不視居屋為長遠的政策,用來滿足夾心階層的住屋需求,卻任由市場剝奪市民的住屋權利!

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