香港快成為公屋城市嗎?

文: 工黨主席 郭永健

八月初,民主思路召集人及行政會議成員湯家驊批評社會過度集中討論如何增建公屋,缺乏宏觀視野,更稱「無人想將香港打造為公屋城市」。數月前,擁有粉嶺高球場會籍的他亦在報章撰文,指出把佔地172公頃的粉嶺高爾場與劏房戶的住屋需要對立起來,是「打倒富人專利」及「民粹主義者的操作」。

諷刺地,無論是填海造地抑或房屋政策上,湯家驊、特首林鄭月娥、官商巨賈以之為師的新加坡,卻是名乎其實的「公屋城市」,組屋佔住宅總數73%,佔80%住戶數目。反觀香港,只有44%為公屋、居屋或夾屋單位,而住戶的比例則為45.6%,兩者均與新加坡有3成的距離。

同時,在2018年6月底,有近27萬宗公屋申請,當中15萬宗為一般申請,而一般申請者的平均輪候時間為5.3年。公屋上樓無期,伴隨的劏房問題亦日益嚴重,9萬個劏房戶、20萬個劏房住客,包括4萬名兒童。5年以上屈居劏房等候上樓,便是該4萬名兒童的童年生活,影響他們學業以至人生發展。一個稍有同情心的人,亦不會如湯家驊說出「無人想將香港打造為公屋城市」等輕蔑的說話。 Continue reading “香港快成為公屋城市嗎?” »

香港年金計劃ABC

香港年金計劃 陳茂波

郭永健

咩係年金? 同大家見開嘅定期存款有咩唔同?
年金係會用埋本金派發,即每月派發年金後,本金就會減少。而定期存款派左利息後,最後本金係唔會少左。

政府的例子,65歲男性,繳付100萬保費,保證每月年金HK$5,800,一年約7萬元,唔代表有每年有7厘回報,因為最後的本金係會少左或者無左。

咁樣政府成日話內部回報率有4厘,又係咪真係每年穏穏陣陣有4厘呢?政府無話你知,投保人係要達到預期壽命,才有4厘回報。即係65歲的男性投保,要有86歳命,而女性就要90歲命。當你去到呢個歲數,咁你平均每年的回報就差唔多有4厘啦。

以男性65歲投保做例子,如果唔好彩81歲死左,咁佢的平均回報就只有1.3%。70歲死的話,每年平均回報就會係負數,係負3%。如果投保一年後死左,屋企人一次過拎番啲錢,就要蝕兩成六,

咁政府話可以唔拎錢出來,繼續攞年金直到保証期,咁回報又係幾多?咁就要等到第14年完結後攞錢,而每年的平均回報就只有0.7%。但相反來說,如果長命到95歲,咁每年的平均回報就有5.6%啦。無錯,年金真係一個鬥長命的遊戲。

咁4厘追唔追到通脹?過往十年,平均通脹係約3%,但係八九十年,通脹往往超過8%,所以追唔追到通脹就真係無人知。

至於好多人講買年金,然後申請長者生活津貼,大家就要留意入息同資產條線。每月的年金會當做長生津的每月入息,而買年金舊錢就唔會當做長生津資產。以單身人士為例,資產少過$334,000就可以申請。咁如果有個老人家佢資產係90萬,佢只要用30萬買年金,咁剩番30萬資產就可以攞長生津。問題係,大家要衡量下剩番的錢夠唔夠應急,同埋用大部份積蓄買年金,會面對之前講的風險。

咁年金可唔可以代替全民退休保障?年金的金額是不會隨通脹調整,但全民退保係會隨通脹調整。此外,年金計劃需要經過唔同行政程序,包括交俾銀行銷售,同埋向長者解釋,當中的行政費用都唔少,相反全民退休保障就免審免查,慳好多行政費。還有,年金計劃的保費豁免當做長生津的資產,有錢買年金的長者同基層長者可以享受一樣嘅褔利,令人質疑政府自打咀吧,違反過往話集中資源幫最有需要的人。

一句到尾,政府設立了高額長生津及年金計劃,都唔能夠取代全民退保,將所有責任推向個人處理。最後,大家記住宜家簽的只係認購意向表格,就唔代表交左表後,就必需認購。到正式決定買唔買的時候,大家可以再真係決定。

房策新措施力度不足 重施故技效用成疑

行政會議特別會議上周四通過多項樓市措施,包括將私樓用地改作資助房屋發展、資助房屋定價與市價脫鈎及推出空置稅。政府多招齊發,看似對症下藥,但力度又是否足夠?

首先,面對公屋居屋供應量大幅落後,甚至低於同期私樓供應量,政府把私樓用地改作資助房屋發展,只能說是實事求是。而表面看來,用9幅原私樓土地改作資助房屋發展,可供應一萬個公營單位,算是比較大的舉動。可是計算未來公營房屋供應量,便會發現上述措施未能即時追上《長遠房屋策略》的公屋居屋供應目標,亦未有提升公私營比例目標。

原先未來5年的私樓預計落成量為10萬個單位,而公屋及居屋的供應量亦為10萬個單位。加上過往3年落成的約4萬個私樓單位及4萬個公屋居屋單位,長遠房屋策略10年計劃中的首8年,有約14萬個公屋居屋及14萬個私樓單位供應,公私營比例為50:50。

現時政府把1萬個單位調撥作資助房屋,亦只是把公私營比例輕微改為53:47,不及長策 60:40目標。此外,未來增加1萬個資助房屋單位供應後,10年計劃中首8年的公屋及居屋落成量仍然落後7萬個單位,與同期目標相差三成多。

第二,政府所謂把資助房屋定價與市價脫鈎,實際上只是提高居屋折扣率,過往例子比比皆是,並非新事物。以旺角富榮花園第一批發售的單位為例,便訂於市價的48%至51%;香港仔南濤閣更有單位首次定價為市價45%。有論者認為,增加折扣率將會令居屋業主可能永遠無能力補差價,變相只有居住權而無實質擁有權。以上論點昧於事實:居屋補價只是適用於業主出租或在公開市場出售單位,而在綠表及白表居屋第二市場出售則沒有補價的需要。在「白居二」恒常化後,居屋第二市場擴大,居屋業主更容易轉售單位,而賺取的差價往往更高於在公開市場發售。另外,現時居屋資產及入息限額根據家庭負擔私樓的能力而定,參考10年樓齡的新界及擴展市區、實用面積40平方米的私樓所需的首期及供款額而定,與居屋售價無關,故此不應下調資產入息限額,反而應興建更多居屋滿足需求。

第三,一手樓空置稅雖然向空置超過一年的一手樓單位徵收差餉率提高至應課差餉租值200%,約相等於樓價5%,但仍可能低於樓價在該段期間的升幅,造成發展商繼續持貨惜售。加上應課差餉租值估價及生效時間相差半年,而發展商在獲發入伙紙達12個月才每年申報,即空置稅徵收時的估價滯後了半年至一年。以私人住宅A類單位(即實用面積小於40平方米)為例,今年4月的售價指數便較半年前上升了9.2%,較一年前上升了13.4%,可見樓價升幅足以抵消空置稅款項。

應把更多私樓地轉為資助房屋地

總結而言,政府上述政策力度不足,只能短暫紓緩樓市升幅,不足以遏止樓價。而在居屋及公屋數量仍然在追落後之下,中層以及基層家庭上樓安居仍然遙不可及。政府要維持長遠房屋策略定下的公屋居屋供應目標,便應把更多私樓用地轉換為居屋及公屋用地,讓中層及基層市民安居樂業。

作者是工黨主席

原文刊登於7月3日明報

私樓用地興建居屋公屋 追趕落後的長策目標

文:工黨主席 郭永健

政府於2014年12月發表長遠房屋策略,訂下每年平均供應兩萬個公屋單位及八千個居屋單位的目標。可是從訂立目標至今,政府從來未能達成以上的目標,而未來五年的預計供應量亦未能達標。未來五年,公屋及居屋每年只有一萬二千個及五千個單位,即是十年目標中的首八年,政府只能提供十四萬四千個公屋及居屋單位,公屋及居屋落後近四萬六千個及三萬四千個單位,與目標相差三成半。因此,如果寄望政府能在最後兩年,達到每年平均目標及追回落後數量,即每年提供約四萬三千個公屋及約二萬五千個居屋單位,無疑是不切實際。 Continue reading “私樓用地興建居屋公屋 追趕落後的長策目標” »

收回地產商囤積土地 符公眾利益

最近社會不少聲音要求以《收回土地條例》(下稱《條例》)收回地產商的囤積土地,可是行政長官林鄭月娥卻表示,動輒使用《條例》,可能會面臨漫長的司法覆核程序,導致土地無法釋放。土地供應專責小組主席黃遠輝則認同行政長官的說法,並指出如果社會普遍認同公私營合作可能更具效益,由獨立架構制定一套公平、公開及透明的機制,已可釋除公眾對官商勾結的疑慮。

可是,政府動用《條例》是否便會帶來如此大的爭議?由一九九七年七月一日至二○一七年十二月三十一日,政府便曾為一百五十四個公共工程項目及市區重建局的項目引用《條例》收回私人土地,當中十三個是公營房屋發展、五十五個是市區重建局的項目、兩個項目涉及新市鎮發展,其他包括興建排水渠、進行修復河道工程和水務工程、興建學校、街市、康樂設施和安老院及鄉村遷置等。

動用《條例》不罕見

從以上數字可見,政府動用《條例》並不罕見,並且是土地發展的最強武器。同時,《條例》帶來的司法爭議是否有非常巨大?過去二十年來,有關的司法覆核的個案只有八宗,且全部未能成功。

雖然反對者指出私有財產權是《基本法》保障的權利,引用公權徵收私人土地必須小心行事。基本法第一○五條下:「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。企業所有權和外來投資均受法律保護。」

條文中的「依法徵用私人和財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利」,當中的實行法例便是《條例》,訂明了政府收地的權利及補償的義務。根據條例第3條:「每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據本條例命令收回該土地。」

此外,條例第九條亦訂明:「除本條例條文另有規定外,不得因根據本條例進行的收地導致任何人蒙受損失或損害而對政府或任何其他人採取任何法律行動或進行任何訴訟。」因此,過往的司法爭議主要為補償金額的爭議,而非政府有否權力收回土地的爭議。
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繞過立法會放生違規骨灰龕 違反程序公義

文:工黨主席 郭永健

去年五月立法會通過《私營骨灰安置所條例》,社會大眾均希望法例能夠改變現在違規骨灰龕滋擾的情況。可以,在同年十一月二十二日,政府宣布為顧及社會整 體利益,行政長官會同行政會議已通過兩項政策措施,豁免補地價和交通影響評估,令到所有受違規骨灰龕問題滋擾的居民非常憤怒。

政府這兩個「鬆張」的安排,明顥是自打嘴巴。因為過往很多城規會的申請就是因為土地用途及交通影響評估不能過關,但今日政府就屈從現實,就認為有很多消費者買了違規骨灰龕龕位,所以已經是既成事實。可是,但不要忘記違規骨灰龕的營辦商賺了數以千萬計的金錢,為何政府現在要全面放生他們呢?

政府或者認為違規骨灰龕的問題告一段落,社會應該向前看。但是政府豁免地價的安排會助長其他違規行業。今天政府放生骨灰龕,難保政府下次不會同樣放生其他違規行業,可能同樣藉長時間違規而賺盡金錢,不斷影響居民的生活。這樣對整個香港社會的政策制定做成一個非常不良的影響。

故此,在介乎全面豁免地價及要求營辦商為過往負責,包括利用綠化帶、霸佔官地、違反地契土地等之間,政府應該要求他們交回部份過往獲取的利潤出來。

第二點,關於交通影響評估。政府認為只有春秋二祭只有約兩星期的時間,對居民影響非常微不足道。但是,政府官員有沒有現場視察?以大埔馬窩忠和精舍為例,附近的新峰花園及馬窩村居民只有雙線雙程的馬窩路及其迴旋處作為道路,每逢春秋二祭都係非常擠塞,甚至有用來」接送市民拜祭的大旅遊巴士停泊。過往多年,附近的居民都感到苦不堪言。

過往,我曾向居民表示立法會盡快通過骨灰龕條例後,便可以有法可依、有法可執。但現在政府二話不說,放生違規骨灰龕,便把居民多年來的期望完全落空。當初政府在立法會審議通過法例時不交待有關安排,後來才以行政手段推行,明顯是繞過立法會,並且失信於民!

總結而言,放生違規骨灰龕的決定繞過甚至暪騙立法會,明顯違反程序公義。現代民主社會並不能容忍「先違法、後放生」及「先通過法例,後改變政策」的情況發生!

工黨軍營外示威促收地建屋

【本報訊】由土地供應專責小組舉行為期5個月的公眾諮詢,將會於本周四(26日)展開,這場「土地大辯論」將會提供18個土地選項,但早前曾納入小組討論的「軍事用地」最終被剔走。工黨成員昨日去到解放軍駐港部隊位於九龍塘的九龍東軍營外示威,要求政府檢討現行軍事用地的使用情況。

黃遠輝:房屋短缺或持續10年

軍事用地曾被小組在會議中視為土地選項之一,最終政府指軍營並非置閒用地而剔除。工黨主席郭永健指出,現時香港有19幅軍事用地,共佔地2,700多公頃,「家有好多軍營都喺市區,駐軍人員只有1萬個左右,但無數嘅基層市民正係面對緊逼切嘅房屋問題」。

郭又指,軍營被改建為房屋用途有先例,「家新蒲崗嘅采頤花園,當年都係彩虹軍營」,他希望政府可收回軍營發展,以紓緩現今的房屋問題。

土地供應專責小組主席黃遠輝昨接受香港電台訪問時指出,公眾諮詢將會以設展覽區、公眾諮詢會、隨機抽樣電話訪問、會見政黨和專業團體等形式進行,他指房屋問題未能夠即時解決,「家嘅短缺一路要去到2028、2029先見到紓緩,呢個係我哋唔願見到嘅現實」,並指最後的建議報告會建基於公眾意見而撰寫,「小組冇前設,亦都相信政府唔會唔跟公眾意見」。郭永健就透露,於土地大辯論期間,工黨會繼續向政府表達訴求,「會去埋立法會層面,用一切嘅方法」。

資料來源:蘋果日報 | 2018-04-22 報章 | A04 | 要聞 工黨軍營外示威促收地建屋

大埔居民等待16年 呼籲立法會支持大埔第6區休憩用地工程

立法會民政事務委員會將於2018年4月23日討論「體育康樂設施工程項目」,當中包括大埔第6區休憩用地。我已去信呼籲立法會議員支持通過以上工程項目。

「大埔第6區休憩用地」工程始自2002年7月提出,2003年3月完成技術可行性研究,但後來政府卻以財政緊絀為由暫時擱置。直至2007年3月康文署才重新諮詢大埔區議會,而建築署在2012年4月完成修訂技術可行性報告,並在2013年2月完成深化設計。可惜,康文署一直未能爭取預留撥款落實有關工程計劃。直到現在,工程計劃終於提交至立法會。

此外,毗鄰上述工程計劃的「大埔第 6 區體育館」為兩個前市政局延續下來的工程項目,一直耽誤多時,終於在2017 年施政報告中為「展開技術可行性研究的項目」。我亦已去信立法會議員要求政府盡快展開研究、進行設計並落實計劃。

2018年4月20日

大埔第6區休憩用地平面圖

第六區休憩用地構思概念圖

立會應停止審議一地兩檢草案

要求撤回一地兩檢法案

  星期六(四月七日),工黨出席一地兩檢的條例草案,除了在席表達認為草案「違法違憲」的立場外,更離席抗議及高舉「撤回法案」的示威牌,最後被主席葉劉淑儀驅逐離場。

立會試圖倉促通過法案

  立法會現在不斷加開會議,政府及建制派明顯希望快刀斬亂麻,倉促通過法案,讓高鐵能如期在第三季通車。

可是,政府一直迴避西九高鐵站一地兩檢違反《基本法》的問題,繼續文過飾非,置一國兩制及法治於不顧。 Continue reading “立會應停止審議一地兩檢草案” »

工黨踩場遭簡炳墀挑機

【促高球場建屋】

【本報訊】4月底進行的「土地大辯論」,就土地供應進行為期5個月公眾諮詢,佔地172公頃的粉嶺高球場成「眾矢之的」,繼上周六社民連聯同民間團體突襲高球場示威抗議後,工黨昨前往高球場門前抗議,認為政府應該立刻收回高球場以興建公屋予基層市民,期間遇上前上水鄉事委員會主席、著名練馬師簡炳墀,簡稱:「要搞就搞軍營啦」。

簡:要搞就搞軍營

工黨主席郭永健昨聯同約10名成員帶着寫上「權貴打波笑呵呵,劏房窮人極坎坷」的橫額到高球場抗議,還未到達門口便遇上路過的新界鄉議局永遠顧問簡炳墀,簡停車並下車與工黨成員理論,指不要搞高球場,「要搞就搞軍營啦」。逗留片刻後,因其座駕泊在路邊影響交通,由警察護送駕車離開;被問有否使用高球場打波時,簡並無回答。現場所見,經周六的突擊後,高球場保安加強,一排印上「security」字眼的球場車輛圍住鐵閘,以防再有人衝進高球場。

工黨帶同劏房戶照片及公屋紙製模型到場,郭指林鄭在扶貧高峯會上為劏房兒童發聲,「我哋就要幫基層兒童出聲,要求立即收高球場起公屋」。工黨其後將照片放在場外的草坪,高球場則派員接收模型。

郭指,若政府無誠意解決房屋問題,公眾諮詢易淪門面工夫,「佢可能只係試圖喺表面紓緩市民嘅不滿,但唔係實際去解決問題」。郭永健預告稍後會到政府舉行的諮詢論壇,並繼續請願。

資料來源: 蘋果日報 | 2018-04-03 報章 | A04 | 要聞 工黨踩場遭簡炳墀挑機